Un’operazione immobiliare a Parigi centro, un appartamento acquistato a 120mila euro che venderemo a 250mila. Come ci siamo riusciti? Leggi l’articolo per conoscere i dettagli dell’operazione.
Mi piace che tu capisca sempre di più cosa faccio. D’altronde, è lo spirito con cui è nato questo blog. Ti voglio raccontare una delle mie ultime operazioni che ho realizzato su Parigi.
Ecco un po’ di numeri:
- Appartamento a Parigi, zona centro, quartiere di Marais;
- 11mq, soppalcabile fino ad arrivare a 16mq,
- Prezzo di acquisto di 120mila euro
- Lavori di ristrutturazione stimati per 30mila euro circa
- Spese notarili per il 7%
- Prezzo di rivendita previsto sul mercato: 250mila euro.
Il ROI finale che attendiamo è facile da calcolare. Come è stato possibile? Ora ti racconto come siamo arrivati con il mio team a:
1) comprare un appartamento a Parigi centro a quella cifra;
2) quali sono le strade che percorreremo per avere un margine importante, come quello che ti ho anticipato sul prezzo di rivendita.
Come nasce l’operazione
Una delle lezioni che impara presto un investitore immobiliare che opera in Italia, come all’estero, che le migliori operazioni nascono dalla risoluzione dei problemi.
L’appartamento che abbiamo comprato era disabitato da più di 30 anni. C’erano dei problemi da risolvere: i proprietari erano inglesi e le difficoltà a regolarizzare il soppalco allontanavano gli investitori che avrebbero potuto comprarlo.
Se stai pensando che un immobile con una metratura così piccola, di appena 11 mq, non può considerarsi davvero un appartamenti, devi sapere che sul mercato parigino può ambire al target alto, di lusso.
Il deal sta nel saper risolvere i problemi
Con il mio staff, abbiamo individuato l’opportunità e ci siamo messi a lavoro duramente per risolvere i problemi che ti ho elencato. A questi se ne sono aggiunti altri, la Brexit, con il timore che portasse aggravi fiscali per la venditrice e poi il Covid, che allontanava la speranza di regolarizzare l’appartamento proprio per la data in cui era prevista la Brexit. Eppure, lavorando duramente, ce l’abbiamo fatta.
Occasioni come queste, tuttavia, sono rare: è vero se lo stai pensando. Eppure, quando trascorri molto del tuo tempo a studiare l’impatto di fenomeni, come la Brexit e il Covid, sui mercati, e a fare network con professionisti dei territori, puoi imbatterti in occasioni come questa, e in altre simili.
Come si dice, “chi la dura la vince” e siamo arrivati ad acquistarlo alla cifra che avevamo ipotizzato per avere un buon margine futuro, ovvero i 120mila euro di cui ti parlo, a cui vanno aggiunte, come voci di spesa, il 7% destinato al notaio e i costi di ristrutturazione.
Cosa fare con un appartamento di 11mq al suolo
Come ti ho anticipato 11mq era la metratura iniziale dell’appartamento, a cui ne vanno aggiunti altri cinque con il soppalco che abbiamo regolarizzato. Fin dall’inizio abbiamo pensato di destinare l’appartamento a un pubblico di lusso, visto che siamo a Parigi centro, nel Marais, in un hotel particulier, in zona poco distante dal Centro Pompidou. Per questo, abbiamo deciso di coinvolgere nell’operazione un architetto specializzata nella progettazione di immobili di lusso, per essere in linea con la domanda del target che vogliamo raggiungere.
Nonostante i materiali pregiati scelti, dai rivestimenti, agli infissi alle rifiniture, il costo totale dei lavori di ristrutturazione stimato si aggira intorno ai 30mila euro.
Più di una exit strategy, specie in tempi di Covid
Perché è importante avere più di una exit strategy a tua disposizione? Credo che non debba annoiarti su come il Covid stia condizionando il mercato immobiliare e le nostre vite. Pertanto, non aggiungo nulla ma ti consiglio, se sei in procinto di fare un’operazione oggi, di costruire più exit strategy davanti a te. Quali sono le nostre in questa operazione?
1) Aspettare qualche mese prima di vendere. Una strategia che può essere saggia, in attesa che nel post Covid, la nostra clientela torni a cercare operazioni sul mercato francese, per assicurarsi il prezzo di vendita atteso, ovvero i 250mila euro;
2) Cercare di avere un’uscita rapida. Per rapida intendo in 3-4 mesi, intavolare una trattativa con un compratore e chiudere per ottenere un pelino meno, ovvero 200mila circa, ma con il vantaggio di chiudere l’operazione in tempi rapidissimi;
3) Rifinanziare una parte dell’operazione. Questa scelta, si può intrecciare con la prima: mentre aspettiamo di trovare l’acquirente disposto a comprare al nostro prezzo target, possiamo mettere l’immobile a reddito, per iniziare a ripagare parte delle spese sostenute o re-finanziando ad un prezzo superiore a quello di vendita. E lasciare quindi l’immobile lì ad acquistare valore grazie alla crescita dei prezzi immobiliari del mercato parigino.
Come vedi questa, in tutti e tre i casi, l’operazione porta dei vantaggi agli investitori.
Ti racconto di più in questo video…
Parigi “non vale il trading”
Come ti ho anticipato prima, a Parigi trovare un’operazione sotto i 200mila euro è quasi impossibile. Così come è una destinazione che si presta poco a operazioni di trading: gli investitori in genere scelgono Parigi per valorizzare il loro capitale.
Ma nulla è impossibile, come dimostra questo esempio. Tuttavia, per cogliere queste, come mi piace chiamarle, “pepite” sul mercato, devi essere parte di una rete, come la nostra, che monitora costantemente il settore e ha stretto negli anni legami e partnership con più attori.
La buona notizia c’è: se ti associ a noi, potrai anche tu far parte di operazioni così vantaggiose.
Hai intenzione di investire a Parigi? Contattami su info@fabianotesta.com ti racconterò come devi muoverti per fare i passi giusti.
