Rent to rent, affitti brevi o a medio termine: le tecniche che ho usato negli anni, da sole o integrandole tra loro, per investire in immobili all’estero.

In questo articolo, ti racconto come.

Quando ho iniziato a investire in immobili all’estero non avevo un capitale illimitato, come spesso succede agli investitori alle prime armi. Vista l’impossibilità di comprare appartamenti a Parigi, il primo mercato nel quale mi sono impegnato, ho iniziato a usare alcune tecniche che allora, parliamo di più di vent’anni fa, non era conosciute come oggi.

In questo articolo condivido con te quello che ho imparato su queste tecniche, inserendo anche dei video di un mio intervento, che potrai guardare per approfondire le diverse tematiche.

Rent to Rent, la partita si gioca sulla gestione

Una delle prime tecniche immobiliari che ho imparato a padroneggiare nella mia carriera è il rent to rent, o affitto garantito o rendita fissa in base a come hai deciso di applicarlo. In sostanza, è una tecnica che vede protagonista un operatore, che decide di aiutare un proprietario di un immobile o anche un investitore, a mettere a reddito la sua proprietà con il pagamento di un canone mensile. 

Per comprendere le opportunità del rent to rent ti sottopongo una domanda retorica: 

Vorresti avere in gestione 20 appartamenti a Parigi senza essere costretto a comprarli?  

Chi direbbe di no? Tuttavia, prima di andare a fondo su quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa tecnica, partiamo da una domanda alla quale spesso mi è capitato di rispondere…

…. ma il subaffitto è legale? 

In Italia la legge di riferimento è la 392/78: secondo questa, la sublocazione parziale è lecita, mentre quella totale è vietata, a meno che – nota bene – il proprietario non dia il suo consenso. Quindi è legale, ma deve essere previsto nel contratto di locazione. Puoi approfondire il tema con questo articolo di Money.it.

Chiarito questo aspetto, ti elenco quali sono, sulla base della mia esperienza, i pro e i contro del rent to rent.

RENT TO RENT – PRO

• Non hai il peso della proprietà degli appartamenti sulle spalle;
• In situazioni di emergenza, come il Covid oggi, non hai un appartamento bloccato per anni, senza possibilità di poterlo vendere bene;
• In un contesto di emergenza pandemica come questo, puoi disdire il contratto o comunque liberarti dell’appartamento in poco tempo. Se fossi proprietario, invece, con un mutuo ti indebiteresti ancora di più con la banca;
• Non hai limiti di espansione per la tua attività immobiliare, oltre quelli che tu ti dai, superando i confini che una banca i impone per finanziare i tuoi investimenti; 
• Puoi testare diversi mercati e occuparli velocemente e, se necessario, uscirne con la stessa velocità

RENT TO RENT – CONTRO

• In una situazione di emergenza come il Covid, rischi di restare con appartamenti vuoti. Qui ci sono delle soluzioni, tuttavia, che puoi applicare, non fermandoti al “subaffitto basico”;
• Hai da gestire le aspettative “alte” del proprietario. Sei sei bravo saprai allineare i suoi interessi ai tuoi;
• Non godi del vantaggio dell’apprezzamento nel tempo che, specie in mercati immobiliari come quello parigino, è stato molto alto negli ultimi anni.  

Cosa devi imparare per usare questa tecnica, portando a casa risultati? 

Il rent to rent si basa tutto sulla tua capacità di gestione: proprio di buona gestione parlo nel video che puoi guardare qui per approfondire. La gestione non è semplice, specie quando cresci velocemente e hai un mercato che muta continuamente.

Affitti brevi/medi: perché scegliere l’uno o l’altro

Di breve termine avrai sentito parlare molto, soprattutto negli ultimi anni. Li fanno un po’ tutti, ora meno per l’emergenza Covid, servendosi di piattaforme stranote come Airbnb.  Anche io ho iniziato dagli affitti transitori medi (da 6 mesi a 1 anno) e poi brevi (da un giorno a un mese massimo), anche se diversi anni prima che Airbnb & co arrivassero a “occupare e cambiare” il mercato.

Che tu abbia deciso di puntare sui brevi o sui medi affitti, devi sapere che, generalizzando,  parliamo di target totalmente diversi:

• Per i brevi, avrai turisti o uomini di affari, in genere;
• Per i medi, il tuo target sarà di imprenditori alle prese con missioni di lavoro, giornalisti, studenti, sia quelli Erasmus che quelli che hanno più potere di spesa, così come ragazzi e ragazze alle prese con un MBA.

Brevi e medi termini hanno entrambi i loro vantaggi e svantaggi che ti descrivo brevemente qui:

AFFITTI BREVI – PRO

• Se sai farlo bene, ci sono buone possibilità di guadagno. Quando ho iniziato, il mercato era molto ricettivo e il target aveva un potere di spesa maggiore;
• Hai maggiore potere di controllo sull’appartamento (e sul suo stato, grazie ai feedback di chi ti gestisce check in/check out);
• Hai piattaforme che fungono da intermediarie e facilitano il lavoro.

AFFITTI BREVI – CONTRO

• Hai spesso buchi da riempire, specie oggi in tempi di emergenza;
• C’è una maggiore operatività da gestire, tra check in, check out, pulizie, prenotazioni e pagamenti.

AFFITTI MEDI – PRO

• Hai meno operatività da gestire;
• Hai più opportunità di continuare a lavorare, anche nella situazione della crisi pandemica che oggi viviamo;

AFFITTI MEDI – CONTRO

• Sei più esposto alle morosità, ma sempre con una percentuale di rischio nettamente minore rispetto ai lunghi termini;
• Hai meno flessibilità nella gestione e, al contempo, molto meno lavoro.

Guarda il video per conoscere altri dettagli:

Un’altra chiave: l’integrazione tra transitori e flipping

C’è poi un’altra tecnica che uso e ho usato per fare affari immobiliari all’estero, che nasce dall’integrazione di transitori e flipping. Come funziona? Te lo racconto con gli esempi delle operazioni che abbiamo realizzato in Germania.

Lì, con il mio gruppo International Home, abbiamo acquistato alcuni appartamenti, allo scopo di rinnovarli per poi rivenderli velocemente (il cosiddetto flipping). Dopo averli comprati, li abbiamo messi a reddito (alcuni  a breve, altri a medio termine), aspettando il momento giusto per rivenderli.

I vantaggi?

Ti liberi dalla pressione del tempo. Non devi vendere per forza subito, perché l’immobile non è vuoto ma genera reddito. Quindi non sei costretto ad accettare un’offerta, per uscire dall’operazione e non accumulare troppi costi. Anzi, arredandolo per gli affitti, fai un margine anche maggiore perché puoi rivenderlo “chiavi in mano” ad un altro investitore o a un compratore locale.

WEBINAR COME DIVENTARE UN INVESTITORE IMMOBILIARE INTERNAZIONALE

“Vivi dove vuoi, investi dove serve”, è il motto di Fabiano Testa, advisor immobiliare internazionale. Parigi, Londra, Berlino, Miami, queste solo alcune delle città nelle quali Fabiano ha realizzato operazioni immobiliari di successo per se stesso e per i suoi clienti. 

In questo video, Fabiano Testa racconta la sua esperienza come investitore immobiliare, racconta come si costruisce un’operazione, anche in tempi di Covid 19, e offre alcuni consigli a chi vuole diversificare i suoi investimenti all’estero. 

Se hai bisogno poi di maggiori informazioni, o di consigli? Puoi contattarmi sulle mie pagine social oppure scrivermi all’email fabiano@international-home.net. Oppure compila il form in basso.